Overview sul mercato immobiliare

Overview sul mercato immobiliare – Scenario macroeconomico III trimestre 2018 

Nel III trimestre 2018, in Italia, il PIL è diminuito di – 0,1% rispetto al trimestre precedente. L’indicatore ciclico “ITA-coin”(*) dell’economia italiana di Banca d’Italia, evidenzia ancora segnali di rallentamento del quadro economico (Figura 1). indicatore ITA-coin economia italiana

Sul fronte del mercato del lavoro, (ottobre 2018 -Istat) il tasso di disoccupazione totale sale al 10,6% (+0,3 punti percentuali su base mensile), quello giovanile (15-24 anni) al 32,5% (+0,1 % base mensile). Il rallentamento della crescita economica, associato alla contrapposizione tra governo italiano ed unione europea sul bilancio 2019, hanno prodotto contraccolpi anche sul clima di fiducia dei consumatori. A novembre 2018, tale l’indice è calato da 116,5 a 114,8 (-1,5% rispetto al mese precedente). Nella figura 2, dati aggiornati a novembre 2018, si nota come il “clima economico dei consumatori” (curva Viola) è variato da 137,2 a 131,7 (-4% rispetto al mese di ottobre). fiducia consumatori

Congiuntura immobiliare

Il dato OCSE sull’andamento dei prezzi delle case riferite a 34 paesi aderenti, indica una crescita del 2,9% tendenziale nel Q2 2018, con solo 7 Paesi (Australia, Finlandia, Israele, Italia, Norvegia, Svezia e Turchia) con valori negativi: -0,2% per l’ italia (dati Istat). Tale risultato è composto dal calo delle abitazioni esistenti (-0,7% ) e dalla crescita di abitazioni nuove (+1,6%).tempi di vendita e sconti prezzo

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è aumentato di circa un punto percentuale, dal 9,9% al 10,8% (Fig. 3). I tempi di vendita sono cresciuti a 8,2 mesi da 7,5 mesi (v. figura 3), raggiungendo il massimo degli ultimi due anni.

Nel mercato immobiliare commerciale, complessivamente gli investimenti da inizio anno confermano un rallentamento rispetto al 2017. Nei primi nove mesi del 2018, ci sono stati oltre 5 miliardi di investimenti (-27% rispetto al Q3 2017). Il Q3 2018 ha visto oltre 600 milioni di euro investiti nel retail (33%del totale del trimestre). Per il 50% di tali volumi si nota una concentrazione nelle regioni del nord italia. Il segmento dei centri commerciali rappresenta da solo circa 455 dei 600 milioni del segmento retail (Bnp Paribas re). immobiliare commerciale bnp paribas RE

Anche nel 2018 è Milano la piazza che mostra maggiori investimenti con circa 2 miliardi di investimenti YTD . Il capoluogo lombardo rappresenta il 40%  dei volumi totali immobiliari commerciali mentre Roma si ferma intorno al 20%. Da segnalare come il dato di Milano sia  superiore del 15% sulla media ultimi 5 anni.

Da notare finora la ridotta dimensione complessiva dei volumi (assenza di mega deals).

 

Evoluzione del valore degli immobili residenziali negli ultimi 25 anni.

evoluzione prezzi 13 città negli ultimi 25 anniIl monitoraggio condotto da Nomisma, sugli ultimi 25 anni di 13 principali città (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino, Venezia)  è raffigurato in Figura 4.

Nel primo semestre 2018 i prezzi in valore reale (senza inflazione) sono scesi al di sotto dei livelli del 2001. Dal 1998 ad oggi il mercato immobiliare nelle 13 principali città ha registrato una fase ascendente e una discendente. Nel periodo 1998-2008 i prezzi delle abitazioni usate hanno mostrato un forte incremento in termini nominali (+105%), e reali (+64%). Nel periodo 2008-2017 i prezzi nominali sono diminuiti del 25% mentre quelli reali del 33%.

Dall’ analisi di Nomisma si nota come i prezzi attuali in valore reale corrispondono mediamente ai prezzi del 2001, 1996. Quindi l’ acquirente di un appartamento in quegli anni, ad oggi non avrebbe conseguito alcuna rivalutazione.

Conclusioni

Oltre al rallentamento della crescita economica, le incertezze generate da una forte contrapposizione del governo M5S / Lega e la commissione europea sul documento di bilancio 2019 hanno prodotto contraccolpi sul settore immobiliare. L’ innalzamento dello spread avvenuto negli ultimi mesi è un elemento che influenza in misura negativa il mercato immobiliare. Evidente è il legame tra il costo del pesante debito sovrano nazionale e la capacità di funding delle banche italiane.  Un irrigidimento delle condizioni di accesso ai mutui sia in termini di onerosità (risalita tassi) che di selettività, potrà essere una ulteriore causa d’ indebolimento del mercato immobiliare. Per la fine del 2018 è attesa un’ulteriore flessione dei prezzi medi degli immobili (-0,7%), sebbene più contenuta. Per il 2019, il permanere delle complessive condizioni di incertezza (elezioni europee)  autorizza poco ottimistiche previsioni sul mercato immobiliare.

I commenti sono chiusi